房地產(chǎn)長效機(jī)制的基本問題有哪些呢？
2017-06-15
房地產(chǎn)業(yè)是虛擬經(jīng)濟(jì)還是實(shí)體經(jīng)濟(jì)?
對房地產(chǎn)地位做出正確判斷是建立房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要前提。學(xué)界和媒體多有房地產(chǎn)是虛擬經(jīng)濟(jì)之論，斷定房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展對實(shí)體經(jīng)濟(jì)與生活消費(fèi)產(chǎn)生擠出效應(yīng)，對銀行資金“脫實(shí)向虛”的批評也多是反對銀行資金進(jìn)入房市。
把房地產(chǎn)等同于虛擬經(jīng)濟(jì)，即把買房視同投資，與中國購房主體是自住性需求的實(shí)際并不相符。中國房地產(chǎn)市場尚未高度資本化，房市與股市雖有相通，但并不等同。房地產(chǎn)把相關(guān)要素組合起來，建成實(shí)實(shí)在在的物質(zhì)形態(tài)的房子，為工業(yè)化提供場所，為住房消費(fèi)提供物質(zhì)空間，是名副其實(shí)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)是城市化、工業(yè)化的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)體系中居基礎(chǔ)性地位，是穩(wěn)增長、轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)的重要領(lǐng)域。
房地產(chǎn)行業(yè)特性對長效機(jī)制有何特定要求?
房地產(chǎn)業(yè)是資金和土地密集型行業(yè)，主產(chǎn)品是房屋，房屋有固定資產(chǎn)屬性，但首先是耐用消費(fèi)品。房地產(chǎn)建設(shè)屬于社會固定資產(chǎn)投資，一旦投資行為發(fā)生，即形成資本沉淀，難以像股市那樣實(shí)現(xiàn)資本快速轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場，產(chǎn)品在空間上不可移動(dòng)，不能通過交通運(yùn)輸實(shí)現(xiàn)市場空間的再配置。房地產(chǎn)生產(chǎn)周期較長，從拿地到產(chǎn)品出售一般要經(jīng)過2-3年，難以對高頻率的調(diào)控政策做出即時(shí)反應(yīng)。
從功能上看，房地產(chǎn)具有保值增值功能，但首先具有居住使用價(jià)值，保值增值功能從屬于居住功能。居住屬于居民的基礎(chǔ)消費(fèi)，可以購房消費(fèi)，也可以租賃消費(fèi)，且居住消費(fèi)的彈性大、個(gè)性化強(qiáng)。住宅具有極強(qiáng)的異質(zhì)性，因品質(zhì)特征和區(qū)位的不同，總價(jià)和單價(jià)可相差數(shù)倍乃至幾十倍。居住消費(fèi)水平依據(jù)家庭支付能力和消費(fèi)偏好而定，難以形成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)的這些特性對房地產(chǎn)長效機(jī)制提出了特殊要求。
中國房地產(chǎn)市場的基本面是供不應(yīng)求，還是供大于求?
對市場基本面做出正確判斷既是制定房地產(chǎn)調(diào)控政策的基點(diǎn)，也是建立房地產(chǎn)長效機(jī)制的起點(diǎn)。中國房地產(chǎn)市場的總體態(tài)勢是供不應(yīng)求，還是供大于求，或是供求基本平衡?對此眾說紛紜，相互對立。
全國城鎮(zhèn)住房存量戶均已達(dá)1.09套的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，并不能證明城鎮(zhèn)住房已經(jīng)供求基本平衡，或者供大于求。因?yàn)槠渲邪?0%以上的平房和危舊房，并非全部為單元房。2016年，去庫存被列入供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革五大任務(wù)之一后，由于各地一哄而起矯枉過正式的放松和過度刺激，很快引發(fā)了一線城市和熱點(diǎn)城市房價(jià)爆發(fā)式增長，使房地產(chǎn)調(diào)控不得不再次回到原點(diǎn)。去庫存政策的本質(zhì)是解決房地產(chǎn)市場區(qū)域性的供求錯(cuò)位，全國房地產(chǎn)7億多平方米的庫存大約相當(dāng)于半年多的市場銷售量，其中，多少是因?yàn)槠焚|(zhì)不佳、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重缺陷、選址不當(dāng)、基礎(chǔ)設(shè)施不配套而沒有居住價(jià)值的“廢品”，并沒有確切統(tǒng)計(jì)。
中國房地產(chǎn)的長期走勢是否已到拐點(diǎn)?
建立房地產(chǎn)長效機(jī)制要基于對未來國民經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展長期走勢的判斷。中國住房存量少、質(zhì)量差的基本格局在短期內(nèi)難以得到根本改變。中國的城市化率還有幾十個(gè)百分點(diǎn)的上升空間，未來幾十年還有幾億農(nóng)村人口要進(jìn)城，城鎮(zhèn)房屋存量估計(jì)將達(dá)到800億-1000億平方米方能滿足需要，大約是目前存量的2倍以上。房屋的增量需求與質(zhì)量改善需求雙旺盛是未來房地產(chǎn)市場的基本態(tài)勢。房地產(chǎn)黃金十年已經(jīng)過去，房地產(chǎn)高利潤時(shí)代或已過去，但房地產(chǎn)市場還會有“白銀十年”“鉆石十年”等多個(gè)十年。十多年來，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展總體上表現(xiàn)為拐點(diǎn)來臨而又復(fù)返，泡沫脹而不破，房價(jià)調(diào)控不降反升的總體態(tài)勢，這正是經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展大趨勢的必然結(jié)果。因此，所謂“拐點(diǎn)”只是房地產(chǎn)春天里的“倒春寒”，房地產(chǎn)的春天還將持續(xù)三四十年。
誰是高房價(jià)的推手?
中國房價(jià)長期持續(xù)快速上漲是多個(gè)因素綜合作用的結(jié)果，采取單一的政策措施難達(dá)目的。一是房地產(chǎn)開發(fā)成本的上升。土地、建筑材料、人工等成本上升是推升房價(jià)的基礎(chǔ)因素。價(jià)格高于成本是有效供給的原動(dòng)力，成本上升低于價(jià)格上升幅度等于利潤收窄，意味著行業(yè)景氣下降。二是物價(jià)上漲造成房屋名義價(jià)格上升。貨幣貶值是世界各國的長期走勢，融入全球化的人民幣也不例外。三是供不應(yīng)求的市場格局。房地產(chǎn)有效供給的增加不足以滿足快速擴(kuò)大的住房需求，成為房價(jià)上漲的基本推手。四是政策的逆向調(diào)節(jié)�？刂品績r(jià)上漲的釜底抽薪之策是增加住房投資，而在政策上以種種理由限制住房投資，加劇了市場供給不足，成為房價(jià)上漲的重要推手。五是經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和寬松的貨幣金融政策，提高了居民購房支付能力。幾年前的高房價(jià)在今天看來已經(jīng)成為低房價(jià)，大多數(shù)居民選擇提前歸還住房貸款即是證明。六是投資性、投機(jī)性購房和中介的違規(guī)操作推升了房價(jià)。
如何看待炒房?
購房目的有自住、投資和投機(jī)之分。投資型購房是為租而購，增加租賃市場的有效供給，與現(xiàn)在提倡的開發(fā)商增加自持沒有質(zhì)的區(qū)別。投機(jī)型購房即炒房，是以贏利為目的的賤買貴賣、快速倒手的房屋買賣行為。在房價(jià)上升時(shí)期，炒房加劇了供求矛盾，對房價(jià)上漲推波助瀾，有擾亂市場交易秩序之嫌。
炒房似乎從來沒有被政策鼓勵(lì)過，但炒房在眾目睽睽之下持續(xù)多年，根源在于炒房有利可圖。炒房有利可圖的前提是房價(jià)上漲預(yù)期和有人接盤。遏制炒房的根本措施是改變房價(jià)過快上漲的預(yù)期，增加有效供給。把控制房價(jià)上漲寄托于限制炒房，不得要領(lǐng)，很可能會落空。中國購房的主體是自住性需求，包括一次置業(yè)和改善性的二次置業(yè)。二次置業(yè)也會有房屋的買賣倒手，與炒房難以區(qū)別。禁止炒房政策如何精準(zhǔn)聚焦要害，又避免傷及無辜，是一種兩難。炒房的最大隱患在于金融安全。炒房者是小眾，以自有資金炒房掀不起大浪，防控房地產(chǎn)金融安全的關(guān)鍵是改善金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部的治理結(jié)構(gòu)，堵斷金融機(jī)構(gòu)資金參與炒房的通道。
